ד"ר אביחי שניר לדה מרקר-הקזינו החוקי היחיד בישראל

 מדיניות הדיור// הקזינו החוקי היחיד, 4.3.16 ד"ר אביחי שניר עם מחקר חדש. 

אם יחס הזכיות בהגרלות של מכרזי מחיר למשתכן יישאר ברמות של דירה לכל 20-30 נרשמים להגרלה כמו במכרז מחיר מטרה בראש העין, עלול להתברר כי ההרשמה להגרלות לרכישת דירות מוזלות דומה להימור בקזינו-וכך יגיעו גם השפעות שליליות- ד"ר אביחי שניר, כלכלן בכיר בקבוצת ההשקעות אינפיניטי עם מחקר חדש שערך.  

קזינו עדיין אינו חוקי בישראל. אבל אם יחס הזכיות בהגרלות של מכרזי מחיר למשתכן ישאר 1:20 כמו במכרז הראשון בראש העין, עלול להתברר שגם למחיר למשתכן יש השפעות שליליות. הבעיה הראשונה של מכרזי מחיר למשתכן היא שהם מחלקים את שוק הדיור לשניים: אלו שיכולים להשתתף בהגרלות ואלו שלא. כל עוד המצב הזה נמשך, אין בעצם נסיון לעצור את עליית מחירי הדירות בישראל. יש רק אמירה של משרד האוצר שלפיה כל עוד ה"זוגות הצעירים" יכולים לרכוש דירות אז אין בעיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

זה אומר שמבחינתו של משרד האוצר, כל מי שאינם זוגות צעירים משלמים את המחיר. למעשה, הם משלמים את המחיר פעמיים. פעם אחת, מכיוון שכאשר משרד האוצר גובה פחות מסים עבור קרקעות שמיועדות למכרזי מחיר למשתכן אז הוא חייב - או לגבות מסים גבוהים יותר עבור דברים אחרים, או לתת פחות שירותים לאזרחים. פעם שנייה, מכיוון שכאשר משרד האוצר מייעד קרקעות למכרזי מחיר למשתכן, הוא מונע בנייה אחרת על הקרקע.

המשמעות היא שעבור כל מי שאינם זוגות צעירים, יש פחות דירות פנויות. יותר מכך, במצב רגיל, הקבלנים בונים את הדירות היקרות ביותר שהם חושבים שהם יצליחו למכור. מי שרוכשים את הדירות הללו הם בדרך כלל משפרי דיור. לדירות שמשפרי הדיור מפנים, יכולים להכנס "זוגות צעירים." כאשר משרד האוצר מייעד קרקעות במיוחד לזוגות צעירים, למשפרי הדיור יש פחות דירות שהם יכולים לרכוש ולכן המחירים שהם צריכים לשלם עולים.

בנוסף, אם זוגות צעירים ימתינו עד שיתפנו דירות במכרזים, חלק ממשפרי הדיור ימצאו שאין להם רוכשים. מכיוון שמשפרי הדיור לא יהיו מוכנים למכור במחירים שלא יאפשרו להם לרכוש דירות טובות יותר, הם עשויים פשוט להמתין. כך שפגיעה נוספת במשפרי הדיור תהיה שהם יצטרכו לדחות תוכניות למעבר דירה.

אבל מעבר לדברים הללו, כל עוד הסיכויים לזכות במכרזים הם נמוכים, הרי שגם הזוגות הצעירים עלולים להפגע ממחיר למשתכן. ההחלטה לעודד את הבנקים לתת משכנתאות במכרזי מחיר למשתכן בשווי של עד 90% ממחיר הדירות, מאפשרת להרבה מאד אנשים שעד כה העדיפו שלא לרכוש דירה לנסות לרכוש אחת. בתקופה שבה אנשים מאמינים שדירות זה הנכס הבטוח ביותר, יהיו רבים שינסו את מזלם.

כך שהתוצאה תהיה שזוגות צעירים אמידים יחסית יגלו שהסיכויים שלהם לזכות בהגרלות הם נמוכים, בגלל שיש הרבה מאד אנשים שנרשמים להגרלות. יותר מכך, דווקא לבעלי ההכנסות הנמוכות יחסית יש אינטרס להרשם למספר הרב ביותר של מכרזים, מכיוון שיש להם פחות העדפות לגבי המיקום.

כך שזוגות צעירים אמידים יחסית, יגלו שייתכן מאד שעדיף להם שלא להשתתף בהגרלות, כיוון שסיכויי הזכייה נמוכים. אבל אם הם ינסו לקנות דירה בשוק החופשי, הם יצטרכו לשלם מחירים גבוהים אפילו יותר מאשר כיום, כי יהיו פחות דירות שישווקו שלא במכרזים.

לכן, אם תוכנית מחיר למשתכן תמשך תקופה קצרה יחסית, ותהווה רק חלק קטן ממהלך של שיווק קרקעות ושל עלייה בריבית, ייתכן שהיא תוכל גם לסייע לזוגות צעירים וגם לא לגרום לנזקים משמעותיים. אבל אם היא תהפוך לשיטה שתמשך זמן ארוך, עשוי להתברר ששכונות של מכרזי מחיר למשתכן יאוכלסו בעיקר על ידי בעלי הכנסות נמוכות במקום על ידי כלל ה"זוגות הצעירים." בנוסף, מכיוון שחלק גדול מהדיירים שיזכו במכרזים יהיו כאלו שיזדקקו למשכנתה גדולה, רבים מהדיירים יחושו שגם זכייה במכרז היא הימור בקזינו, כי כל שינוי לרעה בתנאים, יקשה עליהם מאד לעמוד בתשלומים.

להורדת הכתבה לחץ כאן >> 

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית חינם עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום