עיתונות מקצועית - אינפיניטי

משבר הדיור הוא צד נוסף של התרחבות האי-שוויון בישראל

 ד"ר אביחי שניר-כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי ומרצה במכללת נתניה.

בשנים האחרונות, שומעים הרבה את המונח "משבר הדיור" בהקשר של עליית מחירי הדיור. אבל יש משהו שתמיד הטריד אותי בכל פעם ששמעתי את המונח הזה. אני חושב שאחרי לא מעט מחשבה, הבנתי מהו.

כשמדברים על משברים בשוק הדיור, בדרך כלל מדברים על אחד משני מצבים: הראשון, הוא ירידת מחירי דיור. במצב הקיצוני, מדובר על נפילה חדה במחירי הדירות, מהסוג שהיה בארה"ב אחרי 2006, כשמחירי הדירות צנחו, בממוצע בכ- 20% בתוך פחות משנתיים. אולם, משבר בשוק הדירות יכול להתרחש גם כשמחירי הדירות מדשדשים.

בישראל, מחירי הדירות ירדו לאטם בערכים ריאליים מאמצע שנות ה- 90 ועד 2007/8. מי שזוכר, עוד זוכר איך קברניטי המשק וענף הנדל"ן בכו על כך שהמשבר בענף הבנייה מהווה משקולת משמעותית על הצמיחה של המשק. אזכיר כי ב- 1997, ההשקעות בנדל"ן היוו כ- 14% מכלל ההשקעות במשק. ב- 2008, רגע לפני פרוץ "המשבר הנוכחי" הם היו רק מעט יותר מחצי, 7.6%. מספר העובדים בענף הבנייה ירד מלמעלה מ- 250 אלף ב- 1997 לפחות מ- 200 אלף ב- 2003, והדבר תרם לא מעט לכך שהאבטלה ב- 2003 היתה עשרה אחוזים.

ברור ש"משבר הדיור" שעליו מדברים היום, אינו משבר מהסוג הזה.

הסוג השני של משבר הוא משבר שבו לאנשים אין היכן לגור. משבר כזה היה בארץ בשנות ה- 50, והדבר הוביל להקמת המעברות. משבר דומה התרחש גם בשנות ה- 90 בעקבות גלי העלייה הגדולים, ומי שעלה אז זוכר מצב בו שתיים ושלוש משפחות גרו בדירה אחת, או בקרוואנים.

לכאורה, מפתה לחשוב שמשבר הדיור שעליו מדברים היום הוא משבר מהסוג הזה. אבל הנתונים לא מתיישבים עם הטענה הזאת. ניתן לראות שאחוז משקי הבית שיש בבעלותם דירה יורד באופן עקבי עוד מ- 2003. דווקא כשאנשים הבינו שמחירי הדירות עולים, במהלך שנת 2008, שיעור הבעלות על דירות חזר לעלות. כלומר מה שמנע מאנשים לרכוש דירות הוא לא העלייה במחירי הדירות, אלא הירידה במחירי הדירות. כל עוד מחירי הדירות ירדו, אנשים לא רצו להחזיק בנכס שהשווי שלו יורד. כך שהעלייה במחירי הדירות דווקא מעודדת את שיעור הבעלות על דירות, לא עוצרת אותו.

הטענה שמשבר הדיור נובע ממחסור משמעותי בדירות, לא מתיישבת גם עם הנתונים המעידים על צפיפות הדיור, מספר הנפשות בדירה חלקי מספר החדרים, של משקי בית הגרים בדירה שבבעלותם ושל שוכרי דירות. אפשר לראות שגם עבור משקי בית שגרים בדירה שבבעלותם וגם עבור שוכרי דירות, צפיפות הדיור נמוכה יותר ב- 2014 מאשר ב- 2006, שנתיים לפני תחילת העלייה במחירי הדיור. כך שלמרות העלייה במחירי הדירות, לא נראה שיותר אנשים מצטופפים בבית אחד.

כך שהמשבר הנוכחי הוא משבר מסוג אחר. כדי לנסות להבין מהו המשבר הזה, אפשר להתבונן בתרשים 1 בפער שבין אחוז משקי הבית שיש בבעלותם דירה לבין אחוז משקי הבית שגרים בדירה שבבעלותם. ניתן לראות כי הפער הזה הצטמצם בתקופה שלפני עליית מחירי הדירות ומאז הוא גדל בחדות. נכון ל- 2014, לכחמישה אחוזים ממשקי הבית היתה דירה, אבל הם העדיפו לגור במקום אחר.

כך שמשבר הדיור, הוא בעצם משבר לא של שוק הדיור, אלא פן נוסף של הגידול באי שוויון בישראל. האנשים שרוכשים דירה בפריפריה אבל מעדיפים לגור במרכז, משלמים שכר דירה גבוה לבעלי הדירות במרכז, ומקבלים שכר דירה נמוך בהרבה בפריפריה. הם מקווים שעליית מחירי הדירות בפריפריה תביא לכך שבעתיד סידור זה ישתלם להם, כי הם יוכלו למכור את הדירה בפריפריה ולרכוש דירה במרכז. אבל בפועל ניתן לראות את ההפרש בין המחיר של עסקה ממוצעת ב- 2007 ו- 2016 בדירות בנות ארבעה חדרים באזורים שונים בארץ. ניתן ללמוד שמי שרכש דירה בתל-אביב הרוויח בתקופה הזאת יותר משני מיליון ש"ח. מי שרכש אותה בשאר האזורים הרוויח בין חצי לפחות מחמישית.

מה שמחזק את הטענה כי משבר הדיור הוא בעצם משבר של אי-שוויון הוא התחושה של כעס ציבורי על ה"משקיעים," כי הם נהנים מעליית מחירי הדיור יותר מאשר אחרים. גם הפתרון הפוליטי של דירות בתכנית "מחיר למשתכן" הוא בעצם נסיון למצוא פתרון למשבר האי שוויון: בעזרת תכנית "מחיר למשתכן", נותנים לכאורה לכולם ליהנות מהעלייה במחירי הדירות, ולכן מצמצמים את הגידול באי השוויון.

אבל כל עוד אנשים רוצים לגור במרכז, הדבר לא ישתנה. מאחר ובעוד מספר שנים, כאשר יסיימו לבנות את חריש ואת הפרוייקטים בתכנית "מחיר למשתכן" בפריפריה, ישאר לברר כמה אנשים גרים שם, וכמה אנשים מעוניינים להשכיר את הדירה שלהם. אז גם יתברר מה המחירים שהמשכירים יוכלו לקבל, והאם ההחזר הזה מכסה את המחיר שהם משלמים עבור השכירות בתל אביב ואת המשכנתה שהם לקחו על הדירה. אם יתברר שלא, אז עלולה להגיע ירידה במחירי הדירות בפריפריה, ואז הפערים יגדלו אפילו יותר.

אפשר היה לצמצם את הבעיה אם היו מבינים שהבעיה היא לא מחסור בדירות, אלא שלא כולם יכולים לגור במרכז. הפתרון הוא הרחבת התשתיות בפריפריה, ובפרט תחבורה, חינוך ובריאות,  כך שאנשים ירצו לגור בפריפריה. אולם, יותר קל לבנות דירות במחיר למשתכן ולהכריז שכולם יקבלו דירה, גם אם לא כזאת שהם רוצים לגור בה.

 

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום