עיתונות מקצועית - אינפיניטי

אירופה: זה הזמן לסחור בנדל"ן מסחרי

 בחודשים האחרונים התגבר באירופה גל נתוני המאקרו החיוביים, והנדל"ן המסחרי הוא אחד הסקטורים הבולטים שנהנים מהמגמה הזו. בהתאם לכך, הזדמנויות השקעה בתחום ניתן למצוא בעיקר ביבשת זו, שבה התמחור עדיין נמוך בהשוואה לארה"ב וכך גם צפיפות שטחי המסחר.

יוליה מסלוב |  אנליסטית בכירה  | קבוצת ההשקעות אינפיניטי  | 17.07.2017 

 בשנה האחרונה החלו להתפרסם נתוני מאקרו חיוביים באירופה אשר התגברו בחודשים האחרונים. הנתונים שהתפרסמו מעידים על האצה בצמיחה וירידה הדרגתית באבטלה, אפילו במדינות חלשות בגוש האירו, כגון ספרד ואיטליה. השיפור בסביבה הכלכלית בא לידי ביטוי בעליית מדדי ביטחון היצרנים והצרכנים, אשר בחלק ממדינות באירופה עלו לרמות של טרום המשבר. גם במדינות מזרח אירופה שמחוץ לגוש האירו, חל שיפור בנתונים הכלכליים. הוצאות הצרכנים ב-5 השנים הקרובות צפויות לצמוח בקצב שנע בין 2% ל-3.5%. 

יחד עם זאת, הירידה באבטלה עדיין לא גרמה לעלייה בשכר ולכן אין לחצים אינפלציוניים ביבשת. ע"פ תחזיות הכלכלנים, בשנה הקרובה האינפלציה צפויה להישאר ברמה נמוכה מתחת ל-2%. לפיכך, הריבית בגוש צפויה לעלות לקראת סוף 2018.

אחד הסקטורים שנהנה משיפור בסנטימנט הכלכלי, מהגידול בצריכה, ומהמשך סביבת הריבית הנמוכה הינו נדל"ן מסחרי. אם נסתכל על התנהגות המניות בתחום הזה בארה"ב, נראה שבתקופת ההתאוששות מהמשבר הכלכלי, הראה מדד הריטים המסחריים (קרנות נדל"ן מניב) ביצועים טובים יותר מהמדד הכללי. כך, בתקופה שבין המחצית השנייה של שנת 2010 לבין המחצית הראשונה של שנת 2016 , מדד הריטים עלה בכ-190% לעומת העלייה של 100% במדד ה-S&P500. 

 בשנה האחרונה חלו ירידות במדד הריטים המסחריים אשר הינן שילוב של תהליך העלאת הריבית בארה"ב, רמות השיא אליהם הגיעו מניות הריטים המסחריים, שינוי בהתנהגות הצרכנים והתגברות תופעת רכישות און ליין, אשר גרמו לסגירת קניונים ומרכזים מסחריים. כמובן שריבוי הכתבות בתקשורת על "קניונים מתים" גרם אף הוא לרתיעת המשקיעים. אעיר כי  מדובר לטעמי בתגובה מוגזמת.

להבדיל מארה"ב, אירופה לא מתאפיינת בצפיפות יתר של נדל"ן מסחרי – כמות שטחי המסחר בארה"ב גבוהה פי 7 משטחי המסחר באירופה. השווקים בצרפת, בבריטניה ובגרמניה הינם השווקים הגדולים אשר ביחד מהווים 47% מסך שטחי המסחר במערב אירופה. במרכז ומזרח אירופה (CEE), רוסיה הינה המדינה המובילה עם נתח שוק של 37%. פראג, בוקרשט ובודפשט יוצאות דופן, מאחר והצפיפות במרכזי הקניות בהן הינה מתחת לממוצע בערי ה-CEE.

בנוסף, באירופה לא רואים מגמת צמיחה מוגזמת  של פתיחת מרכזים מסחריים חדשים. שטחי המסחר באירופה המערבית גדלו בשנה האחרונה ב-1.7%, כאשר צרפת היתה המדינה המובילה בפתיחת המרכזים המסחריים, ואילו במרכז ומזרח אירופה, אשר לה פחות ממחצית מסך שטחי המסחר במערב אירופה, חלה צמיחה של 5.5%.

מרכזי הקניות הופכים מרכזי בילוי

 אין ספק שהצמיחה של קניות מקוונות וההתקדמות הטכנולוגית יוצרים אתגרים עבור נדל"ן מסחרי, אך מהווים הזדמנויות, היות והצרכן מחפש היום לשלב את חווית הקניות עם חוויה חברתית/תרבותית. מרכזים מסחריים של היום מתמקדים יותר בפורמטים חדשים, עם נוכחות חזקה יותר של מסעדות, פנאי ובידור, זאת כדי להיות פחות מושפעים ממגמת גידול הקניות באמצעות האינטרנט,  להגדיל את מספר המבקרים ואת זמן השהייה של הצרכן במרכז המסחרי . כמובן שטעמי הצרכנים משתנים ממדינה למדינה. כך, לדוגמא, בפינלנד, חברת סיטיקון שילבה בשני קניונים תיאטרון וספרייה ציבורית, בשוויץ יש יותר מרכזים רפואיים בתוך מרכזים מסחריים אזוריים וברוסיה הוצג קונספט חדש של שילוב בין חווית קניה לבין חוויות חברתיות וחינוכיות באמצעות   הרצאות ודיונים פתוחים.

 תמחור נוח, מינוף נמוך, תשואת דיבידנד נאה

למרות הירידות החדות שחוו מניות נדל"ן מסחרי בארה"ב, הן עדיין נסחרות ברמות גבוהות יותר ביחס לחברות בתחום באירופה. כך, מכפיל ההון הממוצע של חברות אירופאיות הינו סביב 1 לעומת מכפיל הון ממוצע של למעלה מ-3 בארה"ב. לצד התמחור הנמוך רוב החברות מחלקות דיבידנד נאה ומתאפיינות במינוף סביר.

 

 

אז איך ניתן להשקיע בנדל"ן מסחרי? באירופה לא נמצא מדד מוביל אשר מורכב אך ורק ממניות נדל"ן מסחרי. ישנם מדדים שכוללים בתוכם ריטים של נדל"ן מסחרי דוגמת MSCI Europe Real Estate Index אשר כולל בתוכו נדל"ן מסחרי בהיקף של כ-45% ומפוזר על פני 4 מדינות, מדד STOXX Europe 600 Real Estate אשר מפוזר על פני 8 מדינות  (כולל בריטניה) וכולל ריטים מסחריים בהיקף של כ-30%.  משקיע שמעוניין להיות חשוף לסקטור בלבד יאלץ להשקיע מחשבה בבחירת המניה המעניינת מבחינתו. כדי להקל נביא מספר דוגמאות למניות מובילות באזורים שונים באירופה:

אגב, סיטיקון ואטריום, הינן חברות בנות של גזית גלוב אשר נסחרת גם בארץ, ומהוות כ-36% מהפורטפוליו של החברה.

לסיכום, המשך שיפור בסביבה המאקרו כלכלית, אשר מחזקת את הביקושים ואת ביטחון הצרכנים, לצד סביבת ריבית נמוכה, אמורים לתמוך במניות נדל"ן מסחרי באירופה. חברות רבות בתחום נערכות לשינויים בטעמי הצרכנים ולשינויים הטכנולוגיים ומקטינות את חשיפתן לגידול בקניות המקוונות. בנוסף לכך,  להערכתנו, תמחור המניות לא גבוה, בטח לא ביחס לחברות דומות בארה"ב, לצד תשואת דיבידנד גבוהה יחסית. מבחינת אפשרויות ההשקעה, מעבר לחשיפה המטבעית, יש לקחת בחשבון את הקושי בהשקעה בפיזור נאות מאחר ואין מדד המורכב ממניות נדל"ן מסחרי בלבד והמשקיע צריך לבחור בין מדדים רחבים לבין מניות ספציפיות.    

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום