עיתונות מקצועית - אינפיניטי

האם כדאי עדיין לבנות על ענף הבנייה למגורים האמריקאי?

 

מאז המשבר של 2008 רשם שוק הדיור האמריקאי התאוששות מרשימה, וגם השנה הוא עלה עד כה ב-25% ■ עם זאת, נתוני מאקרו שפורסמו לאחרונה מאותתים על חולשה בענף, שעלולה לסמן תחילתו של היפוך מגמה

גל ראלי |  אנליסט בכיר בקבוצת ההשקעות אינפיניטי  31.07.17

ב-8 השנים האחרונות שוק הדיור האמריקאי התאושש ואתו חברות הבנייה, בדגש על בנייה למגורים. שילוב הקפאת בנייה בשנים שלאחר משבר הסאב-פריים וסביבת ריבית אפסית, יצרו קרקע לחברות הבנייה להתאוששות מופלאה. למעשה, ענף זה היה אחד 'החמים' השנה, כאשר רשם עליה של 25% מתחילת השנה (נכון לאמצע יולי),  וחזר לרמותיו שאיפיינו אותו לפני משבר הסאב-פריים האמריקאי. עם זאת, נתוני מאקרו שפורסמו בחודש האחרון מאותתים לראשונה על חולשה מסוימת בענף, והאטה קלה במחירי הבתים בארה"ב, לאחר עליה עקבית בנתונים של שוק הנדל"ן האמריקאי. ננסה לנתח, האם אלו סדקים ראשונים בענף או רק עצירה רגעית בדרך לשיאים חדשים?

סקטור הנדל"ן האמריקאי מושפע מאוד מגורמים מאקרו כלכליים. הבולט ביניהם הוא שיעור הריבית שממנו נגזרת הריבית על המשכנתאות. ב-10 השנים האחרונות נחתכו הריביות על המשכנתאות בצורה חדה, מרמות של 6.69% בשנת 2007 לשפל של 3.42% באוקטובר אשתקד. הירידה בריבית, בשילוב נתונים כלכליים כמו ירידה בשיעור האבטלה ועלייה בביטחון הצרכנים הובילו לגידול משמעותי בהיקף המשכנתאות. מספר הבקשות למשכנתאות חדשות עלה בשלוש השנים האחרונות ב-44%. העלייה בביקוש הובילה לעלייה במכירות בתים חדשים בדגש על בתים פרטים בארה"ב (610 אלף יח'). זה אמנם שיא של 10 שנים, אך עדיין רחוק מהיקף המכירות שהיו בשנים שלפני המשבר. ריבית נמוכה תתמוך במגמות אלו בטווח הקרוב. 

גורם נוסף שתורם לשיפור בתוצאות העסקיות של חברות הבניה, הוא הירידה במדד תשומות הבניה האמריקאי, אשר נמצא במגמת ירידה. זאת, הודות ליציבות שכר העבודה בענף הבניה וירידת מחירי חומרי הגלם (בעיקר פלדה, נחושת ומלט) שהפחיתו משמעותית את עלויות הבניה ויצרו גידול בשורת הרווח.

 מלאי דירות נמוך לאוכלוסיה הולכת וגדלה

רמת מלאי דירות נמוכה תורמת אף היא לעליית מחירי הבתים. כולנו אמנם מכירים את שכונות הרפאים בדטרויט, בולטון, קליבלנד ועוד, אך אלה יכולות לתעתע, שכן ערים אלו סובלות מהגירה שלילית של אוכלוסיה,  בעוד שערים אחרות ממשיכות להתרחב. לפי הלמ"ס האמריקאי, מלאי הדירות אותו מודדים לפי מספר חודשי האספקה נקרא month's supply (היחס בין כמות הבתים למכירה  בחודש למספר הדירות  שנמכרו בחודש). נתון זה מראה תוך כמה חודשים יגמר מלאי הבתים הנוכחי אם לא ייבנו בתים חדשים. נתון גבוה מעיד על מלאי דירות גבוה ואילו נתון נמוך מעיד על מלאי דירות נמוך.  כך, בשיא המשבר הפיננסי עמד מספר חודשי האספקה על 12.2 ואילו היום עומד על 5.3 חדשים, מדובר ברמות נמוכות היסטורית.

בנוסף, בהשוואת קצב גידול האוכלוסיה אל מול היצע דירות חדשות (רצ"ב גרף 2) נראה כי קיים פער ברמה הכלל ארצית.  מאז 1995 ועד 2005 קצב התחלות הבנייה (קו כחול) היה גבוה משמעותית מקצב גידול האוכלוסייה. אחד הגורמים שהובילו בסופו של דבר למשבר הנדל"ן של 2008, אשר גרם לירידה חדה בקצב התחלות הבניה. ההתאוששות החלה רק בשנת 2010. הירידה בהיקף התחלות הבנייה בשנות המשבר הובילה למחסור בהיצע  משמעותי לצד המשך הגידול האוכלוסייה הבגירה בארה"ב.

עולים גבוה, גבוה מדי ?

מחירי הבתים בארה"ב נמדדים באמצעות מדד קייס שילר האמריקאי. מדד זה הראה גם החודש כי מחירי הבתים ממשיכים לעלות. מחירי הבתים עלו ב-7 השנים האחרונות ב45%, בעוד השכר הריאלי בארה"ב עלה 14% בלבד.
העלייה במחירי הבתים הינה גבוהה גם בהשוואה לעלייה במחירי השכירות. ב-5 השנים האחרונות סעיף הדיור (שכירות) במדד המחירים  לצרכן עלה ב-20%, פחות ממחצית העלייה במחירי הבתים (גרף 3). נתון זה יכול להעיד ששוק הדיור האמריקאי עולה בקצבים מהירים, אולי מהירים מידי.

סביבת הריבית האפסית הובילה להיעדר תשואה באפיקים מסורתיים, מה שהוביל לעליה בשווי של נכסים ריאליים בכל העולם, ביניהם בנדל"ן. בבחינת מדד "Price-to-Rent" (מחירי דירה ביחס למחיר השכירות הממוצע השנתי) אותו פרסמה קרן המטבע העולמית (IMF) ביוני האחרון, שוק הדיור האמריקאי נמצא ברמה של 107 נקודות, מתחת  ליפן (110 נקודות), גרמניה  (130 נקודות), קנדה  (135 נקודות) ואפילו ישראל (130 נקודות).  בהשוואה היסטורית, לפני עשור עמד מדד זה על רמה של 131 נקודות (22% גבוה מהרמה הנוכחית).

 

לסיכום, תחום הבנייה למגורים בארה"ב נמצא בתנופה זה מספר שנים וצפוי להמשיך להיות חלק מרכזי בצמיחה האמריקאית, בעיקר בזכות סביבת הריבית הנמוכה ונתוני מאקרו יציבים. זאת, ביחד עם מחירי סחורות נמוכים, צפויים להמשיך לתמוך בחברות בענף. מאידך, יש לקחת בחשבון את רגישות הענף לנתוני מאקרו ואת העובדה שהסקטור נמצא לאחר מהלך עליות משמעותי.

הדרך להיחשף לתחום זה היא בעיקר באמצעות שני ETF מובילים:

 ITB US) iShares U.S. Home Construction ETF) העוקב אחרי 46 חברות  בתחום הבניה המובילות בארה"ב בדגש על בניה למגורים (64%).  יתר ה-ETF מורכב מחברות חומרי בניה וקמעונאות בתחום. מבין החברות ניתן למצוא את: D R Horton, Lennar, Pultegroup.
בנוסף, קיים ETF מגוון יותר מבחינת תת ענפים XHB US) SPDR S&P Homebuilders) המכיל 36 חברות (32% חברות  בנייה, 25% חומרי בנייה, 16% חברות קמעונאות בתחום הבניה, 14% ריהוט ומוצרי חשמל). מבין החברות המובילות כאן ניתן למצוא את החברות הבניה המוזכרות לעיל, בנוסף לחברות שמושפעות  מתחום זה כגון: רשת החנויות עשה זאת בעצמך The Home Depot וחברת מוצרי החשמל Whirlpool . 

שוק הבנייה

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום