עיתונות מקצועית - אינפיניטי

מחיר למשתכן מפריע להוריד מחירים

במשרד האוצר מתגאים בצבר הדירות המוזלות שהם מוכרים במחיר למשתכן- אבל המבצע גורם לירידה בהתחלות הבנייה ובכך מונע מהמחירים לרדת.

ד"ר אביחי שניר-כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי 

 24.09.17

לאחרונה, תוהים במשרד האוצר איך יתכן שהירידה במספר העסקאות, לא באה לידי ביטוי בירידה במחירי הדירות. חלק מהאשמה מופנה ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולעובדה שהם הקטינו את משקל דירות "מחיר למשתכן" במדד המחירים לצרכן. הטענה המובלעת היא שכנראה חישוב מדד המחירים לצרכן שגוי.

לדעתי,  די צפוי שאין עדיין ירידת מחירים. זה לא בגלל שהמחירים לא יכולים לרדת. הם בהחלט יכולים, וייתכן מאד שהם גם ירדו בשלב כזה או אחר, ואפילו בעתיד הלא רחוק. אלא משום שמדיניות ממשלתית המתמקדת ב"מחיר למשתכן" היא לא הדרך המהירה או הזולה להביא לירידת מחירים.

נראה שמי שתכנן את "מחיר למשתכן" חשב שאם ימכרו מספר גדול של דירות במסגרת תכנית זו, אז המחיר הממוצע של הדירות הנמכרות ירד, ולכן גם הלמ"ס ידווח שמדד מחירי הדירות נע כלפי מטה. ההנחה הזאת מסבירה למה מצד אחד משרד האוצר דחף לשווק כמה שיותר דירות ב"מחיר למשתכן", ומצד שני מקשה על רכישת דירות בשוק החופשי.

כדי להשיג את שתי המטרות בו זמנית, משרד האוצר הפנה את כל מאמצי השיווק של קרקעות מדינה למכרזי "מחיר למשתכן", כך שמצד אחד ימכרו יותר דירות ב"מחיר למשתכן", ומצד שני, היצע הדירות החדשות שלא ב"מחיר למשתכן" יפחת. במקביל, הוא פעל באמצעות מיסוי, כדי לצמצם את היקף רכישת הדירות על ידי אנשים שבבעלותם יותר מדירה אחת.

התוצאה היא שמשרד האוצר השיג בינתיים את אחת ממטרותיו: מספר הדירות הנמכרות בשוק החופשי יורד באופן משמעותי, ומספר הדירות הנמכרות ב"מחיר למשתכן" הופך להיות חלק משמעותי מסך הדירות הנמכרות בישראל. ברבעון השני של 2017, הדירות שנמכרו ב"מחיר למשתכן" היוו למעלה מ-25% מהדירות החדשות שנמכרו בישראל.

אולם, זה לא הוביל להורדת מחירי הדירות בישראל. העובדה שנמכרות הרבה דירות במחיר הנמוך ממחיר השוק, לא הובילה להוזלת מחיר השוק.

מחיר למשתכן מוריד את מספר המיזמים החדשים

כדי שהשפעת "מחיר למשתכן" תבוא לידי ביטוי במחירי הדירות בישראל, צריך שהיא תתגלגל גם לדירות שנמכרות בשוק החופשי. אולם, כדי של"מחיר למשתכן" אכן תהיה השפעה על דירות בשוק החופשי, התכנית צריכה להתגבר על מספר בעיות שאת חלקן היא יוצרת בעצמה.

ראשית, קבלנים אינם אוהבים להוריד מחירים של דירות בפרוייקט קיים. הם חוששים שהורדת מחירים בפרוייקט קיים תיצור לפרוייקט דימוי של פרוייקט שלקוחות נמנעים ממנו, ובנוסף תרגיז את הדיירים שכבר קנו דירות. למי שזוכר, בשנות ה- 2000 המוקדמות, כאשר היתה ירידה ריאלית במחירי הדירות, קבלנים העדיפו להוסיף לדירות מטבחים, מזגנים ושאר הטבות, ולא להוריד את מחירן. כך שיותר נפוץ להוזיל מחירי פרוייקט חדש מאשר מחירי פרוייקט קיים. זאת, כיוון שבפרוייקט חדש הקבלן יכול לתמחר מראש את הדירות במחיר נמוך יותר וכך להמנע מהצורך להוריד מחירים בשלב מאוחר יותר.

תכנית "מחיר למשתכן" גורמת להורדת כמות הפרוייקטים החדשים שמגיעים לשוק הפרטי, מכיוון שכל קרקעות המדינה משווקות כאמור באמצעות תכנית זו. בנוסף, מכיוון שקרקעות פרטיות הן מצרך שאינו נפוץ, ברגע שהמדינה אינה משווקת קרקעות לשוק הפרטי, הרי שהמחיר של קרקעות מסוג זה עולה, דבר שמקשה על הקבלנים אף יותר להוריד את מחיר הדירות בשוק הפרטי.

התוצאה היא שמספר התחלות הבנייה בשוק הפרטי ב- 2017 נמצא בירידה. בתרשים 1, שמראה את המדד של בנק ישראל להתחלות בנייה, אפשר לראות שמספר התחלות הבנייה הגיע לשיא ב- 2015 ו- 2016, אבל ב- 2017, יש חזרה לרמות נמוכות בהרבה. כך שתכנית "מחיר למשתכן", בינתיים אינה עוזרת להוריד את מחירי הדירות בשוק החופשי באמצעות הגדלת כמות הפרוייקטים החדשים, אלא עושה בדיוק את ההפך.

 

תרשים 1 : מדד התחלות הבנייה. מקור: בנק ישראל

 

 

שנית, "מחיר למשתכן "מפריע גם למשפרי דיור להוריד מחירים. לשם המחשה, נניח שמשפחה מעוניינת לעבור לדירה מרווחת יותר. מכיוון שכעת מספר הדירות החדשות בשוק החופשי קטן יותר, הרי שקשה לה יותר למצוא דירה מתאימה. לכן, המשפחה תחכה זמן רב יותר, ומכיוון שהיא ממתינה, היא תוכל להרשות לעצמה לבקש על הדירה שלה מחיר גבוה ולהמתין שימצא קונה מתאים.

כך שבהחלט יתכן שמחירי הדירות, כולל מחירי הדירות בשוק החופשי, ירדו, אם וכאשר הביקושים לדירות ירגעו, ואנשים יעדיפו להמתין מאשר לרכוש דירה במחיר גבוה.אבל בזמן ש"מחיר למשתכן" מאפשרת למי שזוכה בהגרלות לרכוש דירות במחיר מוזל, היא לא מקדמת בהרבה את המטרה של הוזלת כלל מחירי הדירות בישראל. אולי אפילו להפך, כי כעת משפרי הדיור משלמים פעמיים: פעם אחת כשכספי המסים שלהם מסבסדים את זוכי "מחיר למשתכן", ופעם שנייה, כשהם נאלצים להמתין עד שימכרו את הדירה שלהם במחיר שיאפשר להם לרכוש את הדירה שאליה הם רוצים לעבור.

 

 

 

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום