חיפוש - אינפיניטי

להילחם במשקיעים משמעו להילחם בכולם

 מרוב רצון להוציא את המשקיעים מהשוק, נבנות בישראל שכונות ללא תשתיות ופרויקטים ללא מספיק ביקוש - שמביאים בפועל להורדת התחלות הבנייה 

ד"ר אביחי שניר-כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי 

 28.11.17

ח"כ פולקמן הודיע שצריך להרחיק את המשקיעים משוק הדיור, וכי כל מהלכי הממשלה עד כה בתחום זה מהווים רק את הצעד הראשון לקראת מטרה זו. אולם, ברצוני להזכיר לח"כ פולקמן, כי בשוק הדיור, כולם משקיעים: לפי ההגדרה, משקיע הוא מי שמרוויח אם מחיר הנכס עולה, ומפסיד אם קורה ההפך. כך שלגרש משוק הדיור את המשקיעים, משמעו לגרש את כולם. אמנם אם לא יהיו רוכשים, לא תהיה בעיה של עליית מחירים, אבל אני בספק אם זאת הדרך הנכונה להוריד את מחירי הדיור.

הבעיה היא שנראה שחוסר ההבנה הזה הפך לחלק מהמדיניות של משרד האוצר. הנה כמה דוגמאות לדרכי הפתרון של משבר הדיור בישראל.

דוגמא ראשונה: משרד האוצר מעוניין להוציא כמה שיותר קונים משוק הדיור, וכמה שיותר מוקדם. לכן, הוא מכריז על הגרלות במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן', אל אף שהתכניות נמצאות בשלבים תכנוניים מוקדמים מאד. כך, חלק לא מבוטל מההגרלות מתרחשות עוד לפני שהקבלנים מקבלים אישורים לתוכניות הבנייה. כלומר, אנשים מקבלים הודעה שהם זכו בהגרלה, אבל הם צריכים להמתין מספר חודשים, לעתים אפילו למעלה משנה, עד שהם ידעו את הפרמטרים של הדירה בה זכו.

במקרים אלו, הזוכה המאושר עומד בפני דילמה: אם להמתין שנה וחצי כדי לדעת האם הדירה שהוא זכה בה מתאימה לצרכיו, ואם הוא יוכל לעמוד במחיר שלה, או לחילופין, לוותר על הזכייה ולנסות למצוא דירה אחרת, כשהוא יודע שבכך הוא מוותר על הסיכוי שהדירה שזכה בה תתאים לצרכיו ותעלה פחות מהדירה שהוא ימצא, אם ינסה את מזלו בהגרלה נוספת (או בשוק החופשי). בקיצור, הזוכה המאושר צריך עכשיו להחליט, כשבידיו מידע מינימלי ביותר, מה הוא מרוויח בכל אפשרות. לדעתי, זה מעביר אותו ממעמד של "משקיע" למעמד של ספקולנט.

דוגמא שנייה: משרד האוצר מאמין שמחירי הדירות ירדו, בעקבות גידול במספר הדירות הנבנות. לצורך כך, הוא נותן אישורי בנייה, לפני שמתקבלים אישורים לכל התשתיות, שצריכות ללוות שכונה חדשה. ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי, הבהיר את הדברים באופן חד משמעי, כשהסביר לראש העיר פתח-תקווה שאלפי יחידות הדיור החדשות בסירקין יאושרו גם אם אין שום תוכניות לפתרונות תחבורתיים באזור. לפי יצחקי, הדירות יבנו גם אם הדיירים יצטרכו להביא לעבודה שקי שינה , ולחזור הביתה רק בסופי שבוע.

מה שמעורר שתי תהיות. הראשונה, אם הדיירים ישנו בעבודה בשקי שינה , לא יהיה להם צורך בדירות. השנייה היא שאין לי ספק בכלל שאם יבנו דירות שלא ניתן להגיע מהן לעבודה וחזרה, אלא בסופ"ש בלבד, אז כשהדיירים יבינו איפה הם גרים, מחירי הדירות באותו איזור כבר לא יהיו גבוהים.

דוגמא שלישית: משרד האוצר מוציא מכרזים של מחיר למשתכן בכל מקום שיש קרקע, גם כשלעתים מדובר באזורים שאין להם ביקוש גדול. התוצאה היא שבחלק מהמכרזים, יש מספר לא מבוטל של דירות שנותרות ללא קונים. כדי לפתור את הבעיה, משרד האוצר מתכוון להוציא דירות כאלו לשוק החופשי, לטובתם של משפרי דיור. לכאורה פתרון מצויין. בפועל, זה עלול להתברר כמו מילכוד 22. כי לרוב משפרי הדיור יהיה כסף לעבור לדירות החדשות רק אם הם יצליחו למכור את הדירות הישנות. אולם, לא ברור למי הם ימכרו. כי "זוגות צעירים" שמעוניינים לגור באזור, יעדיפו לקנות דירות חדשות במחיר למשתכן. גם המשקיעים ככל הנראה לא יהיו מעוניינים לרכוש דירות אלו, כי משרד האוצר הפך אותם לאויבי הציבור, וח"כ פולקמן מאיים שזאת רק הקדמה למה שעוד יבוא אחר כך. משרד האוצר "השיג את שלו" - ירידה במספר הדירות שנמכרות - אבל לא ברור מי מרוויח.

דוגמא רביעית: סיפור אישי. לפני כמה שנים, החלטנו למכור את הדירה של סבתא שלי. הדירה בבניין ישן, שחלק גדול מהדירות בו מושכרות. כשחיפשנו קונים, היה ברור די מהר שרוכשי דירה ראשונה לא יבואו. אנשים מוכנים לגור במקום כזה בשכירות, אבל לא מעוניינים לגור שם לטווח הארוך. למזלנו, מכרנו את הדירה לפני שהמשקיעים הפכו לאויבי המדינה. כי מי יקנה את הדירה הזאת היום, אם לא משקיעים? כמובן שאם המשקיעים לא היו רוכשים אותה, אז אנחנו היינו הופכים למשקיעים, מכיוון שפתאום היתה בבעלותנו יותר מדירה אחת, למרות שבכלל לא התכוונו, ואין לנו את הזמן והידע לשפץ ולהשכיר את הדירה. בקיצור, מרוב רצון להוציא את המשקיעים מהשוק, שוכחים שיש דירות שאם לא יהיו בבעלות משקיעים ויושכרו לסטודנטים או זוגות צעירים, אז יוותרו ריקות וללא שימוש. אין ספק שהאפשרות השנייה תוביל לירידת מחירים .

לסיכום, מאמציו של שר האוצר להורדת מחירי הדירות נראים כנים ובלתי מתפשרים אולם אחזור שוב לדבריו של ח"כ פולקמן. הוא הודיע שבעת הזאת, אין מקום לשוק חופשי, והקבלנים צריכים להבין שבמצב הנוכחי, הפתרון היחיד הוא לתת למדינה לנהל את שוק הדיור, להחליט מי יקנה ובאילו מחירים, כי רק כך ישפרו את מצבם של כולם. כמרצה לכלכלה אני נזכר בדברי הסוחרים לשר האוצר של לואי ה- 14, קולבר, כשזה שאל אותם מה הממשלה יכולה לעשות כדי לשפר את מצבם: Laissez faire, הם ענו. תעזוב אותנו בשקט.

 

חיפוש
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום