עיתונות מקצועית - אינפיניטי

הטעות של הלמ"ס: איך קרה ששכר הדירה עלה מהר יותר ממדד השכירות?

שכר הדירה הממוצע בישראל עלה בשנים האחרונות בצורה ניכרת, אך מדד השכירות של הלמ"ס עלה בשיעור מתון בהרבה. מה גרם לפער בין 2 מדדים דומים, לכאורה, ומה המשמעות של טעות זו? ניתוח

ד"ר אביחי שניר-כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי 

2.2.2018

 הכל התחיל מגרף אחד. תרשים 1 מראה אותו: הקו הכחול מתאר את המחירים הממוצעים של שכר דירה. הקו החום  מתאר את מדד מחירי הדירות. שני הקווים מבוססים על נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). אפשר לראות ששני הקווים פחות או יותר מקבילים עד 2008. בין 2008 ל- 2015, לעומת זאת, מדד מחירי הדירות עלה בקצב די מתון, בזמן שמחירי הדירות הממוצעים עלה בקצב מהיר הרבה יותר.

 

מדד מחירי הדירות ומחירי דירות ממוצעים 1998 - 2017 (עיבוד תמונה)

ההפרדות בין שני הקווים מוזרה, מכיוון שבשורה התחתונה, משתמשים (כמעט) באותו בסיס נתונים כדי לחשב את שניהם. בכדי להבין מדוע התופעה לא הדליקה נורות אדומות בלמ"ס באופן מיידי, צריך להבין שיש הבדל בסיסי במה שהקווים הללו מתארים. הקו של מחירים ממוצעים מתאר את המחיר הממוצע של דירה שמושכרת בישראל. הוא מחושב באופן הכי פשוט: לוקחים את מחירי השכירות ממדגם של דירות ומחשבים את המחיר הממוצע.

מדד המחירים אמור להראות מה השינוי הממוצע במחיר השכירות, של דירות מאיכות קבועה. כדי להשוות נכון את המחירים בשנה מסוימת למחירים בשנה אחרת צריך לנכות את משתנה האיכות. תחשבו על זה כך: אנחנו יכולים להשוות את המחיר של גבינת קוטג' שנקנתה היום למחיר גבינת קוטג' שנקנתה לפני 10 שנים, מאחר וזה אותו מוצר. אבל לפני שאנחנו יכולים להשוות את המחירים של דירה שמושכרת היום למחירים של דירה שהושכרה לפני 10 שנים, אנחנו קודם צריכים לוודא שמדובר בדירה עם אותם מאפיינים.

השיפור באיכות הדירות אינו כה גדול 

מכיוון שהאיכות הדירות משתנה (דירות נבנות היום נבנות במפרט שונה מאד מאלו שנבנו לפני 10 שנים,ואלו שונות מאלו שנבנו לפני 20 וכו'), הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משתמשת בשיטה פשוטה כדי לוודא שהאיכות נשארת קבועה: עוקבים אחרי אותה דירה.

לכן,העובדה ששני הקווים נפרדו, יכולה להיות מוסברת בכך שהאיכות הממוצעת של דירות להשכרה  עולה (מה שמביא לעלייה במחיר הממוצע), בעוד שמחיר דירות באותה איכות לא משתנה.

לאורך זמן, ההסבר הזה פחות סביר משתי סיבות: ראשית, אם המקור של  הפער הוא הבדלים באיכות, אזי היה צריך לראות הבדלים כאלו גם בתקופה שבין 1998 ל- 2008, (שבה מחירי הדירות לא השתנו) ושנית, בפועל, אין  הבדלים כאלו משמעותיים באיכות של דירות להשכרה. מלאי הדירות להשכרה משתנה לאט, ולכן לא סביר שדווקא בין השנים 2008 ל- 2014 נרשמו שיפורים כאלה בולטים באיכות שיכולים להסביר עלייה של 30% בשכר הדירה הממוצע.

פערים אלו בין שני המדדים גרמו לעופר דרור מהמועצה הלאומית לכלכלה, בסיוע הלמ"ס, לחפש אחר הסיבה לכך. התשובה שהוא נתן היא מדהימה בפשטותה: שיטת איסוף נתונים של הלמ"ס אינה מדויקת. כדי לקבל נתונים על שוכרים, הלמ"ס משתמש במספר סקרים שהוא עורך. שוכרי דירות אשר נמצאים במדגם של הלמ"ס, מתבקשים לדווח על פרטי החוזה שלהם, בעת חידוש חוזה או בעת חתימת חוזה חודש. אם השוכר עובר לדירה חדשה, המעקב אחריו ממשיך, אבל השינוי בשכר הדירה ירשם בעת חידוש החוזה, ולא בהשוואה למחיר ששילם השוכר הקודם שהתגורר באותה דירה.

כך נוצר מצב שבו הלמ"ס מחמיץ את השינויים במחיר בעת החלפת השוכרים.

משכירים נוטים בדרך כלל לתת לשוכרים ממשיכים תנאים טובים יותר מאלו הניתנים לשוכרים חדשים. בתקופות שבהן אין שינויים מהותיים בשכר דירה, זה לא יוצר בעיה גדולה, כי ההבדלים הם קטנים, אם בכלל. אבל בתקופות של עליות מהירות בשכר הדירה, זה יוצר הבדל משמעותי, מכיוון שלא פעם משכירים מוכנים להשאיר לשוכר טוב את אותו מחיר, גם אם המחירים בסביבה עלו בעשרה אחוזים.

ההשפעה על המדד - זניחה 

בהנתן ששיעור השוכרים שמחליפים דירה הוא בערך רבע מכלל השוכרים, ההתעלמות מעליות מחירים כתוצאה מהחלפת דיירים יצרה את הפער המשמעותי שנראה בתרשים 1.

בין 2008 ל- 2015, מדד מחירי השכירות עלה בכ- 33%, לעומת עלייה של 63% במחירי השכירות הממוצעים. גם אם חלק מההבדלים נובעים משינויים באיכות ולא מהבעיה באיסוף הנתונים, עדיין מדובר בפערים משמעותיים. לפערים אלו יש גם  השלכות על מדד המחירים לצרכן, מאחר ומשקל מדד מחירי השכירות מהווה כ- 7% ממנו. בנוסף, פערים אלו משמעותיים להבנת מצב שוק הדיור: בהינתן שעליות המחירים היו אכן חזקות בהרבה מכפי שנמדדו על ידי מדד מחירי השכירות, אפשר להבין מדוע שוכרי הדירות מתוסכלים, בעוד שקובעי המדיניות (המאמינים שעליות המחירים בשוק השכירות היו נמוכות בהרבה מאשר בשוק הדירות לרכישה) חשים בנוח.

הלמ"ס זיהה את הבעיה, ובעקבות הדו"ח של הועדה לטיוב נתוני הדיור בראשות פרופסור דני בן שחר, נראה שהלמ"ס יתקן את העיוות ויאמץ את הכלים הדרושים כדי לפתור אותה.

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום