חיפוש - אינפיניטי

ראש בראש: איזו השקעה עדיפה - נדל"ן למגורים או אג"ח?

 

 

האמונה הרווחת שלפיה מחירי הדירות בישראל לעולם אינם יורדים, והמוחשיות של הדירה לעומת ני"ע, מביאות אנשים להאמין שמדובר בהשקעה הבטוחה ביותר ■ עם זאת, בדיקה פשוטה מגלה כי מדובר בהשקעה תנודתית ומסוכנת יותר מהשקעה באג"ח - וגם כזו שמניבה בטווח הארוך תשואות נמוכות יותר 

12.02.2018 

אביחי שניר |  כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי 

עליות המחירים בשוק הדיור מאז 2008 גורמות ללא מעט אנשים לחשוב שדירות הן הנכס הבטוח ביותר להשקעה, בין השאר משום שמדובר בנכס "שניתן לראות בעין". "המחיר של דירות בישראל אף פעם לא יורד," הוא משפט שכיח בציבור, אך את התוצאות בפועל אפשר לראות בשטח, כמתואר בתרשים 1. הקו הכחול בתרשים מראה את אחוז משקי הבית שיש ברשותם דירה אחת לפחות. בין השנים 1995ל- 2008 שיעור הבעלות על דירות היה בירידה. למי שלא זוכר, בתקופה הזאת היתה ירידה ריאלית במחירי הדירות, וחלק מהזמן אפילו ירידה נומינלית. מאז 2008, יש עליה בשיעור הבעלות על דירות, ועל אף התחושה בציבור ש"היום הרבה יותר קשה לקנות דירה מאי פעם", אחוז משקי הבית שיש בבעלותם דירה דווקא עלה בתקופה שבה מחירי הדירות עלו (כך עד 2013 שבה יש התייצבות בשיעור הבעלות).

תרשים 1 : שיעור משקי הבית שיש בבעלותם דירה אחת לפחות ושיעור משקי הבית שמתגוררים בדירה שבבעלותם. מקור: למ"ס

שיעור משקי הבית

מעניין לראות שבאותו פרק זמן שבו הבעלות על דירות עולה, שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה שבבעלותם נמצא בירידה. כפי שאפשר לראות, הקו החום נמצא בירידה וממשיך במגמה גם כשהבעלות הדירות גדלה ב- 2005. ניראה כי למרות שמרבים לדבר על ההבדלים בין המשקיעים בדירה שניה ושלישית לבין רוכשי דירה ראשונה, עליות המחירים של השנים האחרונות הפכו גם את רוכשי הדירה הראשונה למשקיעים. חלק לא זניח מרוכשי הדירה הראשונה קונים דירה כדי שיהיה בבעלותם נכס, מתוך אמונה שעליות המחירים יחזירו להם את ההשקעה, בעוד שבפועל הם ממשיכים להתגורר בדירה שכורה.

האם זאת השקעה טובה לטווח ארוך? תרשים 2 מראה את מחירי הדירות הריאליים מאז 1999. אפשר לראות ,כי למרות העלייה המהירה במחירי הדירות מאז 2008, מי שרכש דירה ב- 1999, כהשקעה ל- 20 שנים, הרוויח תשואה ריאלית של פחות מארבעה אחוזים לשנה. בהנתן שגם התשואה מהשכרת דירה היא לא גבוהה, עולה שהתשואה מהשקעה לטווח הארוך בדיור היא די נמוכה.

תרשים  2: מחירי הדירות הריאליים. מקור: למ"ס

מחירי דירות ריאליים

אבל, התשואה הנמוכה יחסית על דירות אינה המרכיב היחיד בקביעת ההחלטה האם להשקיע בדירה או בנכס אחר. אנשים רוכשים דירות כי הם מרגישים שזה הנכס הבטוח ביותר להעביר ברבות הימים לילדיהם או שזו ההשקעה הבטוחה ביותר לקראת הפנסיה. אבל אם מחפשים "בטחון", צריך לשאול מהו הסיכון.

 אחד הסיכונים שאנשים חוששים מפניו הוא תנודתיות וחשש לאבד את כספי ההשקעה. משום כך רוב האנשים חוששים להכנס לשוק ההון הנתפס "כשוק של טייקונים שעושים תספורות ומשאירים את המשקיעים בלי כספם". לעומת זאת, מרבית  האנשים מרגישים שדירה היא נכס אמיתי שמחירו עולה באופן אמיתי וסולידי, ולכן אם יצטרכו יום אחד למכור, יוכלו לעשות זאת בכל רגע נתון, ברווח שיספיק להם כדי לכסות את כל צרכם.

אבל במציאות, דירות הן נכס שמחירו מאד תנודתי. רמז לרמת התנודתיות אפשר לראות אם בוחנים את השינויים במחירי הדירות ברמה העירונית (במקום ברמה הארצית). תרשים 3 מראה שינויים שנתיים במחירי דירת ארבעה חדרים ממוצעת בחיפה, בתל-אביב ובירושלים.

תרשים  3: תשואה שנתית ממוצעת בת"א, חיפה, ירושלים ותשואה של אג"ח ממשלתי שקלי. מקור: למ"ס ובנק ישראל

תשואת דירות שנתית ממוצעת

לצורך ההשוואה, התרשים מציג גם את התשואה השנתית הממוצעת של אג"ח ממשלתי שקלי ל- 5 שנים. אפשר לראות שהמחיר של הנכס שנתפס כפחות בטוח היה בממוצע יציב יותר ממחירי הדירות בערים. התוצאה היא שמי שהשקיע באג"ח הממשלתי מ- 1999 ועד עד 2016 קיבל תשואה ממוצעת של 5.15% לשנה עם תשואה מינימלית של קצת פחות מאחוז. מי שהשקיע בדירות בחיפה, קיבל תשואה ממוצעת של 2.15% לשנה עם סיכון לירידות מחירים של עד 10% בשנה, ומי שהשקיע בעיר הרווחית ביותר, תל-אביב, הרוויח תשואה של 4.24%, עם סיכון לירידות מחירים של 13% בשנה. כלומר, בהסתכלות על ערים שונות בנפרד לאורך זמן, דירות הן נכס עם תשואה לא גבוהה ורמת סיכון גבוהה.

פרט לתנודתיות במחיר, רוכשי דירות חשופים לגורמי סיכון נוספים, ובהם משתנים לא נשלטים רבים. לדוגמא: מאפייני השכנים, רמת החינוך, שירותי הרפואה, הטיפוח השכונתי וכו'. כדי להדגים את ההשפעה של משתנים אלו על רמת הסיכון, לקחתי כאומדן למחיר דירה את ממוצע המחירים של דירת ארבעה חדרים בבניין מגורים, עם שטח של בין 90 ל- 110 מ"ר, ברחוב מסויים בהוד השרון (עיר שהיתה במוקד עליות המחירים בשנים 2008-2013). תרשים 4 מציג את השינויים השנתיים במחיר הדירה בין 1999 ל- 2013. בנוסף, התרשים מציג את השינויים שחלו במחירים של שניים מהנכסים בשוק ההון שנתפסים כמסוכנים: מדד אג"ח כללי של חברות ומדד המניות ת"א 25.

תרשים 4: השינויים במחיר דירה בהוד השרון ומדדי ת"א 25 ואג"ח חברות.

נתונים על פי אתר רשות המסים ואתר הבורסה.

השינויים במחיר דירה בהוד השרון

 

הנכס היחידי שמחירו תנודתי יותר מהדירה הבודדת הוא מדד המניות ת"א 25. אבל בעוד שמי שהשקיע במדד קיבל תשואה שנתית ממוצעת של 9.5% על הסיכון שיש בתנודתיות, ההשקעה בדירה הספציפית הניבה  תשואה שנתית ממוצעת של פחות מ- 4% עם אפשרות לירידות מחירים שנתיות ממוצעות של 16%. מי שהשקיע באג"ח, קיבל תשואה של 4.3% לשנה, עם אפשרות לירידות מחירים ממוצעות של 10%. בנוסף לכל, ההבדל המהותי בין השקעה בדירה להשקעה בנכס פיננסי הוא נזילות ההשקעה. מכירת נכס בשוק ההון המשוכלל נמשכת דקות ספורות בלבד, בעוד שמכירת דירה עלולה להמשך חודשים ארוכים, כאשר למשפט "למכור מהר ובכל מחיר" יש במקרה זה משקל רב.

רוכש דירה צריך להיות מודע לכך, שדירה אינה בהכרח נכס השקעה בטוח ויציב, שיעמוד לרשותו בזמינות "ביום סגריר", כפי שהדבר נתפס. עליו להיות מודע לסיכון בתנודתיות ולקשיי הנזילות, ולצפות לרמת תשואה הרחוקה "מלחשי הציבור" המבוססים על "זיכרון קצר טווח". יתרה מזאת, רמת המחירים (לאחר העליות המשמעותיות שבעשור האחרון) והתגברות המעורבות הממשלתית בשוק הדיור עלולה להשפיע על ההיצעים והביקושים במקומות מסוימים, ובכך להגביר את רמת הסיכון ברכישת דירה.

חיפוש
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית חינם עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום