עיתונות מקצועית - אינפיניטי

למה התזמון כל-כך חשוב בקניית דירה?

בניגוד לשוק ההון, שבו בכל רגע יכולות לבוא עליות באותה מידה שיכולות לבוא ירידות, שוק הדירות מתנהג באופן צפוי למדי, וניתן לנבא בו את העתיד על סמן העבר, ברגע שניתן לצפות את המחירים, אפשר גם להיכנס בעליות או לברוח בירידות, ואז העיתוי הופך קריטי


ד"ר אביחי שניר |  כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי

28.5.2018

תרשים 1 מתאר את השינוי השנתי במדד מחירי הדירות. מאז 2008, מחירי דירות עלו בממוצע בכ- 12% לשנה. כדי להבין את המשמעות של המספר הזה, אפשר לחשב כמה כסף הרוויחה משפחה שהיתה לה דירה בשווי מיליון שקל לפני שהתחילו עליות המחירים ב- 2008. המשפחה הזאת הרוויחה בממוצע למעלה מ- 120 אלף ש"ח לשנה בלי לעשות כלום. במילים אחרות: העלייה במחירי הדירות היתה שווה למשפחה עם 2 נקודות זיכוי במס-הכנסה עוד משכורת חודשית של כ- 14,000 ש"ח ברוטו.

תרשים  1: השינוי השנתי במדד מחירי הדירות. מקור: למ"ס

מה שכל-כך מתוק עבור מי שהרוויח מעליית מחירי הדירות, הוא שהרווחים הגדולים בין 2008 ל- 2017 התרחשו לכאורה מבלי שבעלי הדירות יכלו להשפיע עליהם. השוק החליט שדירות זאת הסחורה החמה, ולמי שהיתה דירה בבעלות גילה פתאום שהנכס שלו שווה הרבה יותר. באותה מידה, העליות הללו היו כואבות למי שלא היתה בבעלותו דירה ב- 2008 וגילה שבגלל ארועים שמחוץ לשליטתו דירות נעשו פתאום הרבה יותר קשות להשגה. ובמצב של היום, הכי מוטרדים הם אלו שרכשו דירות בשנה שנתיים האחרונות.

כי מי שרכש דירה ב- 2008 הרוויח בגדול. אבל השאלה היא מה יקרה עם מי שרכש את הדירה ב- 2017. כי אם מחירי הדירות אומנם נכנסים לקפאון או אפילו לירידות מחירים קלות, זה לא יזיק הרבה למי שנהנו מעליות המחירים הגדולות. אבל זה בהחלט יפגע באלו שנכנסו לשוק כשהוא היה בשיא.

בבסיס השאלה האם אנשים ירוויחו או יפסידו מרכישת דירה עומדת שאלה אחת בסיסית: האם שוק הדירות הוא שוק יעיל. כלכלנים שלומדים את שווקי הון, תמיד מתחילים מנקודת המוצא שהשוק הוא יעיל, לפחות במובן שמחירי העבר אינם יכולים ללמד על המחירים העתידיים. כי אם ניתן ללמוד ממחירי העבר על המחירים העתידיים, המשמעות היא שהשוק לא הפנים את כל האינפורמציה שגרמה לשינוי במחירים. במקרה כזה, סוחר יכול להסתכל על מחירי העבר ולדעת שכדאי לרכוש אם המחירים במגמת עלייה ולמכור אם המחירים במגמת ירידה. אבל אם אפשר היה להרוויח על בסיס המחירים הקודמים, כל הסוחרים היו מנסים לעשות בדיוק את אותו דבר, וכשכולם מנסים לעשות את אותו דבר, כולם מפסידים. כך שבשוק ההון, מחירי העבר לא אמורים ללמד דבר על העתיד: אם המחירים עלו בעבר, זה בגלל שהיתה אינפורמציה חיובית. אבל ברגע שהמחירים הגיעו לרמה החדשה, הם יעלו או ירדו לפי האינפורמציה הבאה שתגיע, ואת זה אי אפשר ללמוד ממה שהיה בעבר.

לכאורה שוק הדיור אמור להיות יעיל לפחות כמו שוק הון. היות ואם ניתן לזהות רווחים עתידיים בשוק הדיור על סמך מחירי העבר, אזי סוחרי שוק ההון אמורים לעבור לשוק הדיור בכל פעם שיש הזדמנות לרווחים, ולהפך. כך שמנקודת המבט של משקיעים, לא צריך להיות הבדל בין להשקיע בבורסה להשקעה בשוק הדיור: בשני המקרים את ההשקעה צריך לבסס על המידע הנוכחי שקיים בשוק, ולא על שום דבר אחר. כל מידע היסטורי, כולל מידע על מחירי העבר, אמור להיות לא רלוונטי.

אבל לפני כ- 30 שנים, שני כלכלנים אמריקאיים, קייס ושילר, הראו כי מחירי הדירות מתנהגים באופן צפוי למדי: עליית מחירים בשנה אחת מנבאות עליית מחירים בשנה שאחריה, וירידות מחירים מנבאות ירידות מחירים. מה שהם עוד הראו זה שהרווחים מרכישת דירה הם אפילו יותר צפויים מהשינויים במחירי הדירות. כי מתברר שמחירי הדירות לא לוקחים בחשבון את השינויים הצפויים בריבית.

מכיוון שבעידן המודרני הבנקים המרכזיים מובילים את השינויים בריבית, ומכיוון שהם משתדלים לעשות את זה בצורה צפויה ובאופן מבוקר, אפשר היה לצפות שמחירי הדירות יושפעו מהנתון הזה. בתקופה שבה הריבית צפויה לעלות, למשל, אפשר היה לצפות שרוכשי הדירות יהיו מוכנים לשלם פחות מתוך ידיעה שהריבית על המרכיב הצמוד במשכנתא שלהם צפויה לעלות.

אבל מתברר שיש תאוריה, ויש מציאות שבה מרבית הרוכשים לא לוקחים את השינויים בריבית בחשבון. לכן, כשמחברים את היכולת לצפות את מחירי הדירות ליכולת לצפות את הריביות, מגלים שהתשואה מהשקעה בדירה היא די צפויה, לפחות לטווח של כשנה קדימה.

היכולת לצפות את שוק הדיור היא כל כך חשובה מסיבה פשוטה: רכישת דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר של מרבית המשפחות. אם מחירי דירות היו מתנהגים כמו ששוק ההון אמור להתנהג, כלומר שמחירי העבר לא מלמדים דבר על המחירים העתידיים, רוכשי דירות לא היו יכולים, ולא הייו צריכים, לנסות לתזמן את רכישת הדירה. כי בכל רגע נתון שבו רוכשים דירה, מחירי הדירות יכולים לרדת בתקופה הבאה באותה מידה שהם יכולים לעלות.

אבל ברגע שניתן לצפות את מחירי הדירות לפחות לתקופה מסוימת קדימה על בסיס העבר, הנושא של תזמון הופך להיות קריטי: מי שמתייחס לדירה גם כנכס להשקעה רוצה להכנס בעליות, ורוצה לברוח בירידות. ומכיוון שכך, העובדה ששוק הדיור צפוי מייצר את העובדה שהוא צפוי. כי אם כולם נכנסים בעליות, העליות נעשות חזקות יותר, וכשכולם יוצאים בירידות, הירידות נעשות חזקות יותר.

מה שאומר שלפחות בשנה הקרובה, כנראה שמחירי הדירות ימשיכו לדשדש ואפילו להראות ירידה קלה. הקבלנים כבר מבינים את זה, כפי שאפשר ללמוד מהירידות בהתחלות הבנייה: בתקופה שבה אנשים פחות מעוניינים לקנות, אין סיבה לבנות כמות גדולה של דירות. שרי האוצר והבינוי יכולים לטעון שצריך לבנות לפחות 50 אלף דירות בשנה כדי לספק את הביקושים, אבל עד לפני 10 שנים בנו רק כ- 30 אלף דירות בשנה, וגם זה היה יותר מדי בשביל הביקושים שהיו אז.

כך שבשוק הדיור של היום יש שלושה אתגרים: הראשון, הוא השאלה האם ניתן למצוא את הדרך גם ליצר ביקושים ברמה שתביא לבנייה של כ- 50 אלף דירות בשנה, וגם לשמור את המחירים קבועים או במגמה קלה של ירידה. כי אם הביקושים ירדו גם התחלות הבנייה ירדו. השנייה, אם לא ניתן יהיה לשמור על קצב בנייה קבוע והקצב יתחיל לרדת, האם ניתן לייצר מנגנונים שיביאו לעלייה מהירה בהיצע אם וכאשר העלייה הבאה בביקוש תגיע. כי אם לא, אנחנו שוב נראה עליות מחירים מהירות כפי שקרה ב- 2008. השלישי הוא שאלת הבחירה בנכס הנכון. כי אם המחירים עוצרים, זאת לכאורה הזדמנות להשקעה. הבעיה היא שלמרות שקל יחסית לנבא את מגמת המחירים בשוק הדיור, קשה מאד לנבא את השינויים במחירים של נכסים מסויימים. המתאם בין המחירים של נכסים מסויימים לבין מדדי מחירים הוא נמוך. אפילו באותה עיר, קשה לנבא על סמך השינוי הממוצע מה קרה למחיר של נכס מסויים. אבל למי שמאמין שהוא יודע מה הנכס הנכון, תקופות של ירידות או קבעון במחירים הן ההזדמנות לרכוש נכסים ששווים משכורת של 14,000 ש"ח בחודש ויותר בעשר השנים הבאות.

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית חינם עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום