עיתונות מקצועית - אינפיניטי

דיור ציבורי: האם הגדלת מאגר הדירות בכלל עוזרת למישהו?

ד"ר אביחי שניר-כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי 

 15.6.18

בתקופה האחרונה יש ריבוי של תוכניות להגדלת מספר הדירות בדיור הציבורי. גם שר האוצר, וגם שר השיכון והבינוי, כל אחד בנפרד, מציעים תוכנית משלהם להגדלת היצע הדירות. אבל לפני שמתחילים להגדיל את היצע הדירות בדיור הציבורי, קצת תזכורת לגבי איך הגענו למצב הנוכחי שבו יש רק כ- 55 אלף דירות בדיור הציבורי, ועל כל משפחה שמקבלת דירה בדיור הציבורי, יש לפחות עוד אחת שנשארת ללא סיוע.

בשנות ה- 1950, השנים הראשונות של המדינה, חלק גדול מהדירות בארץ היו בדיור ציבורי. אבל ככל שהמדינה התפתחה, כך קטן החלק של הדירות בדיור ציבורי. בסוף שנות ה- 1990, היו כ- 110 אלף דירות בדיור הציבורי, פי שתיים מכפי שיש כיום. באותה תקופה, החלו לקיים מבצעים שבהם הציעו לדיירים לרכוש את הדירות שלהם בהנחות גדולות.

כמה שנים אחרי שהמבצעים התחילו, קיבלתי ביחד עם קולגה נתונים מאחת החברות המשכנות על דירות שנמכרו במבצעים השונים. בין היתר, קיבלנו מידע כלכלי-חברתי על כלל הדיירים בדירות שבבעלות אותה חברה משכנת, ונתונים על דירות שנמכרו במבצעים, כולל מחיר המכירה. מהנתונים האלו התבררו שתי עובדות מעניינות. הראשונה, הדיירים היו מוכנים לרכוש את הדירות רק כשההנחה היתה לפחות 70 אחוזים מהשווי של הדירות בספרים. כלומר הדיירים העריכו את הדירות שלהם כשוות רק 30% מהשווי שלהן על הנייר.

השנייה היתה שהנכונות של דיירים לקנות את הדירות עלתה משמעותית ברגע שלפחות 50% מהדירות בבניין עברו לבעלות של הדיירים. זה היה ממצא מעניין, בגלל שכל עוד לפחות 50% מהדירות הן בבעלות של החברה המשכנת, אז החברה המשכנת היא שאחראית לניהול הבניין. ברגע שיותר מ- 50% מהדירות הן בבעלות הדיירים, ניהול הבניין עובר לידי הדיירים. העובדה שהדיירים שמחו לרכוש את הדירות הרבה יותר ברגע שהם למדו שהחברה המשכנת כבר לא אחראית לבניין, מלמדת משהו על הערכה הנמוכה של הדיירים לניהול על ידי החברה המשכנת.

העובדה הזאת מלמדת גם משהו על למה לדעת הדיירים השווי של הדירות היה הרבה פחות מהשווי בספרים של המדינה. פרופסור מילטון פרידמן, חתן פרס נובל לכלכלה, אמר פעם שאם יתנו לממשל לנהל את מדבר סהרה, בתוך חמישה חודשים יהיה שם מחסור בחול. אז במקרה הזה, מה שקרה הוא שנתנו למדינה לנהל דירות, ותוך 30 שנים השווי שלהם נחתך ב- 70 אחוזים.

אם זה לא מספיק, את מה שנשאר משווי הדירות, כלומר הסכומים שהמדינה קיבלה מהדיירים שרכשו את הדירות, כמעט שלושה מיליארדי ש"ח, המדינה היתה אמורה להשקיע בחידוש מלאי הדירות הציבוריות. אבל בגלל חוזה שמשרד האוצר חתם עם הסוכנות היהודית, ושגם לדעת מבקר המדינה הוא רע במיוחד, רוב הכסף הלך לסוכנות היהודית כפיצוי, ומשרד האוצר נשאר במינוס.

דרך אגב, אובדן שווי של דירות בדיור ציבורי היא לאו דווקא תופעה ישראלית. גם במקומות אחרים בעולם, למשל בצרפת, יש כמות גדולה של דירות בדיור הציבורי. אבל ממחקרים שנעשו שם התברר שמי שהשתלט על רוב הדירות אלו משפחות ממעמד הביניים ולכן יש מחסור חמור בדירות לאנשים שבאמת צריכים דירות.

מחקר שערכו הפרופסורים סטיבן לוויט וסודהיר ונקרטש בארה"ב, שגם שם יש מספר גדול יחסית של דירות בדיור ציבורי, מראה שבקרב בוגרי הדיור הציבורי יש אחוז גבוה מאד של מובטלים, ואלו שעובדים (לאו דווקא בשוק החוקי) מקבלים שכר נמוך במיוחד. כך שגם במקומות אחרים בעולם, ניהול של דירות על ידי הממשלה לא מביא לתוצאות מוצלחות.

 אז ההתעקשות להמשיך לבנות דירות בדיור הציבורי ולשרוף כך את כספי הציבור אינה בהכרח הדרך הנכונה ביותר לסייע לאלו שבאמת זקוקים לסיוע. דרך יעילה יותר, ושגם נוסתה במקומות אחרים, הוא סיוע בשכר דירה. הבעיה היא שכדי שפתרון כזה יהיה יעיל, צריך שוק גדול של דירות להשכרה, כולל דירות קטנות במחירים נוחים. אבל כששר האוצר עסוק בלגרש משקיעים כדי להכריח להגדיל את מלאי הדירות לרוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור, זה כנראה לא זמן טוב להזכיר לו שמי שנפגע מכך הם לא רק בעלי הון שמחזיקים דירות, אלא גם המשכירים הקטנים.

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית חינם עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום