עיתונות מקצועית - אינפיניטי

תוכניות ההשקעה של המדינה מחבלות במאמץ חיזוק המבנים

מחירי הדירות הנמוכים בפריפריה הופכים את תמ"א 38 ללא כדאית ליזמים, ואם הממשלה רוצה לחזק שם את הדירות נגד רעידות אדמה היא אמורה להשקיע בפתרונות שיעלו את המחירים בפריפריה, אבל באותה נשימה משקיעה המדינה בתוכנית "מחיר למשתכן" - שנועדה להוריד את מחירי הדירות בדיוק באותה פריפריה

 

ד"ר אביחי שניר |  כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי

25.7.2018

רעידות האדמה בצפון הארץ בשבועות האחרונים החזירו לתודעה את חוסר היכולת של תמ"א 38 להתמודד עם הצורך לחזק מבנים בפריפריה. אבל בעצם, כאשר דנים בשאלה למה תמ"א 38 לא מצליחה להביא לחיזוק של יותר מבנים בפריפריה, צריך לדון בשאלה היותר כללית של מדיניות ההשקעה של הממשלה. כי הכשלון של חיזוק המבנים הוא בעצם תוצאה של תוכניות ההשקעה הממשלתיות.

מהי תמ"א 38. תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. הצורך לה נוצר מכיוון שהתקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה נכנס לתוקף רק ב- 1980. לכן, מי שמתגורר בדירות שנבנו קודם לכן נמצא ברמת סיכון גבוהה ביום שבו תגיע רעידת אדמה בעוצמה משמעותית. המדינה הבינה שהדירות הללו דורשות טיפול, אבל שאין לה יכולת אמיתית לממן את החיזוק הנדרש של 800 אלף הדירות שנמצאות בסיכון בעצמה. היא גם הבינה שאין לה יכולת אמיתית לחייב את הדיירים לחזק את המבנים, מכיוון שלחלק משמעותי מהאנשים שמתגוררים בדירות שנבנו לפני 1980 אין את היכולת הכלכלית לממן את עבודות השיפוץ הנדרשות.

אז המדינה החליטה על תמ"א 38, שנועדה לתת תמריצים ליזמים פרטיים לבצע את ההשקעה הנדרשת על מנת לשפץ את הדירות. בין היתר מדובר באפשרות להקמה של קומות נוספות בבניין, או של הקמת דירות בשטח של הקומה המפולשת (קומת העמודים). כך שהרעיון שמאחורי תמ"א 38 הוא שקבלנים יציעו לדיירים עסקה שבה הדיירים ירוויחו שיפוץ של הבניין ואולי תוספת לדירות שלהם, והקבלנים ירוויחו מספר דירות שאותן יוכלו למכור בשוק החופשי.

אבל יש תנאי בסיסי לכך שלקבלנים יהיה כדאי להכנס לעסקה כזאת. בספר הלימוד של פרופסור דניאל גת על שוק הדיור, יש פרק שעוסק בחידוש עירוני. אחת המסקנות שעולה ממנו היא שחידוש עירוני הופך להיות כדאי כאשר שווי הקרקע מגיע לנקודה שבה כדאי לפחות לשלש את גובה הבניין. בתל-אביב, למשל, התנאי הזה מתקיים בקלות. התוצאה היא שבתל-אביב, בשכונות שבהן היו בעבר בניינים נמוכים מתרוממים מגדלי מגורים של 20, 30 ויותר קומות.

בפריפריה, לעומת זאת, זה לא המצב. לכן, אם הממשלה באמת מעוניינת שחברות פרטיות ישקיעו בחיזוק מבנים בפריפריה, היא היתה צריכה לבצע השקעות שיעלו את שווי הקרקע לרמה שתצדיק את ההשקעה. כלומר, להשקיע כך שאנשים עם רמה כלכלית גבוהה יבחרו לעבור לפריפריה, ויביאו לשתי תוצאות: הראשונה, זה ביקוש לדירות בסטנדרטים המקובלים במרכז. השנייה, זה עלייה בארנונה שהרשויות המקומיות יכולות לגבות, כי נכון להיום, הארנונה שמשלמים התושבים אינה מכסה את העלויות שיש לעיריות. לכן, במקומות רבים, כולל במרכז, העיריות מתנגדות לתמ"א 38 כי הן חוששות מהעלויות שיגרמו עם מספר התושבים יגדל. מכיוון שהבעיה חמורה במיוחד בפריפריה, ששם גביית הארנונה נמוכה יחסית, אם ראשי העיריות לא יראו שהתושבים החדשים מביאים לגבייה של ארנונה נוספת הם לא יאשרו תמ"א 38 אפילו עם היזמים יעמדו בתור.

כך שאם הממשלה רוצה שתמ"א 38 תפתור את הבעיה של דירות בסיכון לרעידות אדמה, היא היתה צריכה לבצע השקעות שיש להן מטרה אחת: להעלות את שווי הדירות בפריפריה. יש מספר סוגים של השקעות שיכולות להשיג את המטרה הזאת.

הסוג הראשון הוא השקעה מסיבית בתשתיות תחבורה מהפריפריה למרכז. ישראל, נכון להיום, די מתאימה למודל הקלאסי שלפיו שווי דירות תלוי במרחק שלהן מהמרכז העסקי, כשבישראל המרכז העסקי הוא תל-אביב. במודל הזה, אפילו תחת ההנחה שאין פקקים ושמהירות הנסיעה קבועה לאורך כל הדרך, שווי הקרקע הולך ויורד ככל שהמרחק מתל-אביב גדל. מכיוון שבישראל יש פקקים, ודווקא לא מעט, שווי הקרקע הולך ויורד באופן חד ככל שהמרחק מתל-אביב גדל. כשזה המצב, מתקבלת התוצאה שאנחנו רואים כרגע: אנשים רוצים לעבור למרכז, מחירי הדירות במרכז עולים, בזמן שהביקוש לדירות בפריפריה יורד.

אז אם המדינה באמת רוצה להפוך את תמ"א 38 בפריפריה לתוכנית כדאית, היא היתה צריכה להשקיע באופן מסיבי בתשתיות תחבורה. אבל נכון להיום, בישראל מוציאים כ- 1% מהתוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) על תשתיות תחבורה. למרות שזוהי השקעה שדומה לממוצע ההשקעה במדינות המפותחות, זה רחוק מלהיות מספיק. כי במדינות המפותחות היתה השקעה מסיבית בתחבורה בשנות ה- 1970 – 2000, בזמן שבישראל ההשקעה היתה נמוכה למדי. זה יצר פער גדול בין התשתית התחבורתית במערב אירופה, למשל, ובין התשתית בישראל. אז במערב אירופה ניתן להסתפק בהשקעה של כ- 1% מהתמ"ג, כי הם בעיקר צריכים לתחזק את מה שיש. אבל בישראל צריך גם להתקדם קדימה, ולזה 1% מהתמ"ג לא מספיק.

הסוג השני הוא השקעה מסיבית בעידוד של עסקים לעבור לפריפריה, כולל עסקים של תעשיות מתקדמות. אבל גם זה לא יקרה, לפחות לא ברמה שתספיק להעלות את מחיר הקרקע לרמה הנדרשת בשביל שתמ"א 38 תהפוך לכדאית, בלי השקעה בתשתיות תחבורה. כי לפחות בשלב שבו המרכזים שמחוץ למרכז מתפתחים, המעבר לשם הוא בעייתי בלי יכולת לשמור על קשר חזק עם המרכז שבתל-אביב.

אז מהבחינה הזאת תמ"א 38 היא בעצם המראה שדרכה המדינה רואה את הכשלון בהשקעה בתשתיות תחבורה. אבל בשנים האחרונות, תמ"א 38 היא גם מראה שדרכה רואים את ההשפעות של תוכנית מסיבית אחרת של המדינה, מחיר למשתכן.

מחיר למשתכן נועדה להביא לירידה של מחירי הדירות על ידי השקעה מסיבית של המדינה בסבסוד קרקעות. כפי שאפשר לראות בתרשים 1, שמראה את מספר יחידות הדיור ששווקו ליזמים במחיר למשתכן לפי ישוב, מכיוון שרוב הקרקעות שזמינות למדינה נמצאות באזורי הפריפריה, גם רוב הדירות שמוגרלות במחיר למשתכן נמצאות שם.

כך שבזמן שיד אחת של המדינה מעוניינת בעליית שווי הדירות בפריפריה כדי להביא לעלייה במספר יחידות הדיור שעוברות תהליך של תמ"א 38, היד השנייה של המדינה מבצעת השקעה מסיבית כדי להביא לירידת מחירי הדיור דווקא שם. כך שעל ידי מחיר למשתכן, המדינה בעצם פוגעת דווקא באנשים שאותם היא מעוניינת לחזק, אותם אנשים המתגוררים בפריפריה וזקוקים לעלייה במחירים של הדירות שלהם כדי שיהיה כדאי ליזמים להשקיע בדירות האלה ולשפץ אותן.

כך שאם מישהו רוצה להבין למה תמ"א 38 לא מצליחה, ולמה היא לא מייצרת יותר הזדמנויות השקעה במשק, הוא צריך להבין שזאת נגזרת של ההשקעות הממשלתיות. תמ"א 38 היתה יכולה להציע יותר הזדמנויות ליזמים אם היתה השקעה מסיבית בתחבורה ציבורית בתוך הערים הגדולות ובתחבורה ציבורית ובכבישים בין הפריפריה והמרכז. אבל כאשר במקום להשקיע בתשתיות תחבורה, הממשלה משקיעה בהורדת מחירי הדירות בפריפריה, התוצאה היא גידול באי שוויון בין המרכז לפריפריה, ויחד עם הגידול באי שוויון באה גם ירידה ברצון להשקיע בפריפריה.

 תרשים  1: תוצאות מכרזי מחיר למשתכן לפי ישוב. מקור: דו"ח בנק ישראל, 2017

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית חינם עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום