עיתונות מקצועית - אינפיניטי

.משבר מסוג חדש - איך הפך האוצר את הזוגות הצעירים למשקיעי נדל"ן בפריפריה

ד"ר אביחי שניר |  כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי

11.01.19

שר האוצר מתגאה שמחירי הדירות נעצרו, אבל מה שבמשרד האוצר לא מרבים להזכיר זה את מחירי השכירות. כפי שאפשר לראות בתרשים, בזמן שמחירי הדירות אכן נעצרו בשנה האחרונה, מחירי השכירות ממשיכים להראות מגמה די אחידה כלפי מעלה.

העלייה של מחירי השכירות היא לא סימן טוב, כי היא ממחישה בעיה יסודית של התערבות ממשלתית: בדרך כלל, ההתערבות הזאת מלאה בכוונות טובות, אבל הרבה פעמים הכוונות הטובות לא מנסות לפתור את הבעיה הנכונה.

במקרה של מחירי הדירות בישראל אחת מהבעיות הקשות של ההתערבות הממשלתית במחירי הדירות היא שהממשלה הניחה שהבעיה היא שכולם רוצים דירה, ולכן המטרה של מחיר למשתכן היתה לספק דירות במחירים נמוכים יחסית, כדי שכל מי שרוצה יוכל להיות בעלים של דירה בישראל.

הבעיה עם הגישה הזאת זה שהיא היתה נכונה כל עוד מחירי הדירות בכל הארץ המשיכו לעלות. כי כשמחירי הדירות עולים, כולם רוצים לקנות דירה. חלק גדול קונים כי הם רוצים להרוויח: אני לא יודע כמה סיפורים אתם שמעתם על אנשים שקנו דירה לפני כמה שנים במחיר מצחיק ונעשו מיליונרים מלמכור אותה כעבור כמה שנים, אבל אני שמעתי הרבה. החלק האחר קונה כי הוא מפחד שאם הוא לא יקנה עכשיו, לא ישאר לאחר כך.

תרשים 1: מדד מחירי שכירות ודיור (מקור: למ"ס)

אבל כשמחירי הדירות כבר לא עולים, אנשים כבר לא רוצים דירה בכל מחיר. את התוצאה רואים עכשיו: אפילו שמחירי הדירות עוצרים או אפילו יורדים, לא רק שהקונים לא מסתערים על השוק, הם ממתינים. והם ממתינים גם בגלל שמה שמשרד האוצר שכח לבדוק זה אילו דירות אנשים רוצים, ולאיזה מטרות הם צריכים אותם.

משרד האוצר הניח שאם יבנו דירות במחיר למשתכן בפריפריה, מי שיכנו אותם יהיו אנשים שירצו לגור שם. אבל העצירה במכירות מלמדת שחלק גדול מהקונים היו אנשים שחשבו לשלם את המשכנתא בעזרת שכר הדירה ובעוד כמה שנים למכור את הדירות ולצאת ברווח.

אחת הסיבות שמשרד האוצר טעה בחישובים שלו, היא ששוק העבודה בישראל משתנה, והצרכים של אנשים צעירים משתנים. אני די משוכנע שאף אחד לא עשה בדיקת עומק של הנושא הזה (בטח לא משרד האוצר), אבל יש לא מעט סימנים לכך שכיום חסר בישראל שוק שכירות עמוק ומשוכלל יותר מזה שקיים היום. כשאנשים נשארים לא נשואים עד גילאים מאוחרים, וכשאותם אנשים גם מחליפים מקומות עבודה לעתים תכופות יותר, נוח להם גם שתהיה להם היכולת להחליף את הדירה.

זה אומר שאם רוצים לפתור את הבעיה של הזוגות הצעירים בישראל, מישהו צריך גם לדאוג לדירות זמינות להשכרה בקרבה לאזורים שבהם נמצאת העבודה. זה אומר שיש מקום לעודד משקיעים לרכוש דירות בכמויות גדולות. כי קרוב לאזורי הביקוש, אין הרבה סיכוי שאדם או זוג צעיר יוכל לרכוש היום דירה, אבל הם בהחלט יכולים לשכור אותה, ואפילו לחסוך כסף לדירה משלהם.

אבל במקום לעודד את המשקיעים שיכולים לרכוש דירות באזורי הביקוש כדי להעמיד אותם להשכרה, משרד האוצר בחר דווקא להפוך את הזוגות הצעירים למשקיעים שרוכשים דירות להשכרה בפריפריה. הבעיה היא שהם רכשו את הדירות במקום הלא נכון, ולכן הם כנראה לא יעשו רווח על הדירות הללו. בעיה נוספת היא שההרחקה של המשקיעים מהשוק והירידה שנגרמה בשל כל במספר העסקאות בשוק החופשי גורמת לירידה חדה בהתחלות הבניה, מה שאומר שבשנים הקרובות שוב נראה מחסור בדירות במקומות שבהם אנשים רוצים לגור. וכשיש מחסור בדירות באזורים שבהם אנשים רוצים לגור רואים עליה במחירים של שכר הדירה, כי על הדירות שעדיין פנויות באזור המרכז צריך לשלם. ומכיוון שלא בונים עוד דירות להשכרה במרכז, בשנים הקרובות יצטרכו לשלם אפילו יותר. אז שר האוצר יכול להתגאות שהוא עצר את מחירי הדירות. אבל זה ממש לא הסוף של ה"משבר" בשוק הדיור. זאת רק ההכנה למשבר מסוג חדש.

תקשורת ופרסום שוק ההון
כניסה לחדר הפרטי שלי
לקביעת פגישה אישית חינם עם מומחה אינפיניטי
מחקר ומידע
חינוך פיננסי TV
אינפיניטי דיגיטלי
לוח ארועים כלכליים
תגובה למידד המחירים לצרכן
ריבית בנק ישראל
אינפיניטי תקשורת ופרסום